【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2024年Q1大臺(tái)中房市分析季報(bào)，就臺(tái)中市2024年Q1不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2024年Q1臺(tái)中買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為12,130棟，季衰退11.6％、年成長(zhǎng)22％，前三名交易熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(2,043)棟、西屯區(qū)(1,355)棟及南屯區(qū)(1,036)棟。由於每年Q4屬傳統(tǒng)旺季，2023年第四季於北屯區(qū)即爆量，湧出高達(dá)2,803棟，南屯區(qū)與西屯區(qū)亦不惶多讓，分別有1,519棟、1,476棟，三屯區(qū)加起來(lái)的交易量即佔(zhàn)全市42.3％，因而墊高基期，使得季表現(xiàn)有下修情形。
 
就第一次登記棟數(shù)方面，2024年第一季共有4,680棟，季大減51％、年增率為12.9％，季表現(xiàn)大幅下修主因係2023年Q4於北屯區(qū)、梧棲區(qū)、太平區(qū)等地皆有破千交易量形成高基期所致。

以最新單月表現(xiàn)來(lái)看，2024年5月臺(tái)中建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為4,918棟，相較於上月成長(zhǎng)20.7％，比2023年同月增加21.4％，不論年或月表現(xiàn)皆有雙位數(shù)增，而5月前三大交易熱區(qū)依序?yàn)槟贤蛥^(qū)(675棟)、西屯區(qū)(667棟)及北屯區(qū)(630棟)。

建照、使照及開(kāi)工戶數(shù)部分，2024年Q1建照量為5,420戶，比2023年同期小幅減少453戶；使照戶數(shù)為4,842戶，比2023年同期增加1,037戶；開(kāi)工戶數(shù)為4,427戶，比2023年同期減少2,201戶。正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠協(xié)理表示，目前使照核發(fā)量開(kāi)始走升，表示完工物件供給量增加，當(dāng)新成屋大舉投入市場(chǎng)時(shí)，因可供選擇的房屋變多會(huì)增加競(jìng)案壓力，有望使房?jī)r(jià)漲幅收斂，並可提高議價(jià)空間，對(duì)於購(gòu)屋民眾來(lái)說(shuō)會(huì)相對(duì)有利，反之，倘若市場(chǎng)需求遠(yuǎn)大於供給時(shí)，房?jī)r(jià)就容易走高。

 
另外觀察開(kāi)工數(shù)近年同期表現(xiàn)，110~2023年第一季的開(kāi)工數(shù)落在6,628~8,045戶不等，皆處?kù)陡咚?，反觀2024年第一季已量縮至不足5千戶，對(duì)此陳孟筠指出，據(jù)勞動(dòng)部最新發(fā)布的人力需求調(diào)查結(jié)果顯示，營(yíng)建業(yè)人力需求為3,827人，缺工數(shù)依舊高居不下，恐影響後續(xù)工程發(fā)包致開(kāi)工順延；再者，近期也因房市熱度再起，使得央行擬重新評(píng)估要再祭出新的房市管制措施，若建商因而推案轉(zhuǎn)趨保守，開(kāi)工數(shù)量減亦為可預(yù)期的狀況。
 
依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2024年Q1成交金額為1,721億元，季減12.1％、年增31.3％；成交量為11,027件，季衰減17.8％、年成長(zhǎng)11％。據(jù)長(zhǎng)期觀察，不論是交易數(shù)量或成交金額，每年於Q4均有一波漲幅，故對(duì)比於每年Q1的表現(xiàn)，皆會(huì)出現(xiàn)常態(tài)且慣例性的跌幅。

在土地成交價(jià)格部分，2024年Q1都內(nèi)土地各類均價(jià)表現(xiàn)與上季相比：住宅區(qū)表現(xiàn)與上一季相當(dāng)，連三季緩漲；商業(yè)區(qū)大漲11.6萬(wàn)/坪，主要係因幾近過(guò)半交易屬成交單價(jià)高於50萬(wàn)/坪，致均價(jià)大幅拉升；工業(yè)區(qū)因在上一季有數(shù)筆持分整合集中交易致整體價(jià)格大幅下修，本季在沒(méi)有特殊交易的干擾下，價(jià)格向上修正，價(jià)揚(yáng)7.9萬(wàn)/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)續(xù)揚(yáng)2.1萬(wàn)/坪，並來(lái)到歷年次高；其他土地的部分本季仍以道路用地交易佔(zhàn)大宗，市場(chǎng)需求不減致均價(jià)走揚(yáng)。
 
而都外土地各類均價(jià)與上季相比：甲建與乙建分別走跌6.4萬(wàn)/坪、4萬(wàn)/坪；丁建漲幅達(dá)4萬(wàn)/坪；其他微跌0.6萬(wàn)/坪；丙建與農(nóng)牧用地價(jià)穩(wěn)。


近年來(lái)區(qū)分所有建物建坪平均單價(jià)為：大樓單價(jià)約23萬(wàn)/建坪，華廈單價(jià)約18.3萬(wàn)/建坪，公寓單價(jià)約16.8萬(wàn)/建坪。以長(zhǎng)期而言，呈微幅上漲趨勢(shì)。2024年Q1區(qū)分所有建物建坪?jiǎn)蝺r(jià)表現(xiàn)，其中因本季華廈新屋交屋潮趨緩，故價(jià)格有拉回修正。

近年來(lái)各類型建物平均總價(jià)為：透天厝平均總價(jià)約1,650萬(wàn)，大樓平均總價(jià)約1,180萬(wàn)，華廈平均總價(jià)約640萬(wàn)，公寓平均總價(jià)約490萬(wàn)。進(jìn)一步觀察2024年Q1各類產(chǎn)品總價(jià)變化：公寓、大樓及透天厝表現(xiàn)與上一季大致持平，總價(jià)漲幅在14~42萬(wàn)元不等，僅華廈價(jià)跌約80萬(wàn)元。
 
2024年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過(guò)百件者)，以南屯區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、南屯區(qū)及南區(qū)。北屯區(qū)全區(qū)價(jià)揚(yáng)超過(guò)1萬(wàn)/建坪，尤以均標(biāo)成長(zhǎng)達(dá)4萬(wàn)/建坪最多；南屯區(qū)前標(biāo)小跌近2萬(wàn)/建坪，底標(biāo)~後標(biāo)主要受文心愛(ài)悅挹注影響而價(jià)漲；南區(qū)適逢大松林裡及惠宇謙仁MRT整批交易，成交價(jià)分別為31~34.6萬(wàn)/建坪、30~41萬(wàn)/建坪，故帶動(dòng)底標(biāo)~均標(biāo)走高。
 
而分析2024年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過(guò)40件者)，以北屯區(qū)之平均總價(jià)較高，本年度新屋透天厝交易熱區(qū)為太平區(qū)、北屯區(qū)及烏日區(qū)。太平區(qū)購(gòu)買主力帶為1,698~3,108萬(wàn)元間，均標(biāo)大幅回跌至2仟萬(wàn)元以下，而頂標(biāo)則續(xù)揚(yáng)；北屯區(qū)購(gòu)買主力帶為3,750~4,668萬(wàn)元間，本季高達(dá)九成交易屬總價(jià)3仟萬(wàn)元以上，故全區(qū)顯著拉升；烏日區(qū)購(gòu)買主力帶為1,485~2,460萬(wàn)元間，均標(biāo)成長(zhǎng)300萬(wàn)元，前標(biāo)則下修近200萬(wàn)元，其餘區(qū)位持平。

進(jìn)一步就2024年Q1各類型建物之主力總價(jià)帶分析，結(jié)果如下表所示。綜觀上述結(jié)果，可得知不分新屋或中古屋，華廈產(chǎn)品以總價(jià)落點(diǎn)在500~1,000萬(wàn)元間較受消費(fèi)者青睞，而住宅大樓及透天厝產(chǎn)品則分別以1,000~1,500萬(wàn)元間、1,500~2,000萬(wàn)元間為購(gòu)買主力總價(jià)帶，其中，住宅大樓及透天屋的購(gòu)屋門檻與2023年Q4相比，皆有上修情形，表示房?jī)r(jià)走升態(tài)勢(shì)底定，須準(zhǔn)備的購(gòu)屋資金只增不減！

 
陳孟筠說(shuō)，近期不動(dòng)產(chǎn)買氣持續(xù)暢旺，判斷房市剛性需求面可從人口指標(biāo)、薪資水準(zhǔn)及勞動(dòng)市場(chǎng)等面向來(lái)評(píng)比，有鑑於臺(tái)灣自然人口「生不如死」(出生低於死亡)已屬常態(tài)，因此要檢視挹注房市動(dòng)能的人口紅利就要從人口社會(huì)增加(遷入遷出)指標(biāo)來(lái)看。結(jié)算2023年臺(tái)中各行政區(qū)人口社會(huì)增加數(shù)據(jù)，揮別2022年多數(shù)行政區(qū)淨(jìng)遷入屬負(fù)成長(zhǎng)態(tài)樣，2023年各區(qū)社會(huì)人口皆有爆發(fā)性增加，其中又以彰化、新北、南投、臺(tái)北及高雄等區(qū)域移入最多，全市社會(huì)人口成長(zhǎng)高達(dá)35,199人、年增9.17倍！顯示在臺(tái)中不斷地優(yōu)化交通、建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等計(jì)畫，磁吸效應(yīng)持續(xù)發(fā)威。

為判斷臺(tái)中人口移入的分布軌跡，故以2023年全年社會(huì)人口淨(jìng)遷入與建物移轉(zhuǎn)棟數(shù)排名前十位的行政區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉比對(duì)，可發(fā)現(xiàn)兩者重疊性高達(dá)九成，三屯區(qū)依舊為移居首選區(qū)域，並以北屯區(qū)最受青睞，大幅度領(lǐng)先其他行政區(qū)；此外，亦可看出原臺(tái)中市區(qū)包含東、西、南、北區(qū)皆榜上有名，凸顯出舊市區(qū)雖屬早期開(kāi)發(fā)地區(qū)，但在具備完善生活機(jī)能條件下，例如成熟商圈與交通網(wǎng)絡(luò)等，仍舊吸引不少人進(jìn)駐，也為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)形成一股支撐力道！